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  为什么一些二线城市房价上涨赶不上北京呢,因为辐射的人口少。还有一些省份是多中心的,多中心的省份他的房价发展是不均衡的,但是有的发展快一点,在不同的时期发展快一点,不同时期发展的慢一点,但是这些都是局部现象。

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  第三,政府利益。很多地方政府都把土地出让作为唯一的来源。土地出让是政府的预算外资金来源,也是政府进行基础设施建设,进行投资的重要来源,正因为如此,土地出让决定政府必须把房地产发展作为非常重要的资金来源和政府运转的资金保障。每一届地方政府他在进行重要决策的时候,他要把整个城市的开发作为非常重要的目标。

  第三,卖不出去的房子应该限制土地供给。我特别注意到,这种等级化的管理体制,把资源全部向高等级城市集中。有一个省会城市,他没有发展空间了,我问他的领导,你为什么没有发展空间还非要建立新区呢?他说我周边这些地级市发展很快,他不发展就没有发展机会了。这是一个问题,没有资源了,没有空间了,离50公里以外搞一个新区,整个交通条件,地理位置条件都非常不好,违背经济规律和自然规律建那么一个新区,为什么不允许那些城市去发展呢,这也是城市治理竞争关系在等级化导致了资源分配不平衡,如果你把这些机会给那些城市的话,一样是中国的土地,也是省的行政区,但是他不这么想。高等级的城市有绝对的话语权,因为关注度在这里,他的房子在这里,他要享受最好的服务,这就需要财政来源,就是税收和土地的出让金,这种想法未来要改变。

  我们把这个分析做出来以后可以看到,从金融、泡沫、城镇化的角度,是不是中国真的出现了房地产泡沫呢?这个问题还存疑。但是我们在三四线城市确实存在房子卖不出去的状况,这是中国的体制特点,不等于中国到了房地产走不下去的时间段。

  我们再看,是不是像大家说的,房地产价格涨的不得了了,大家已经承受不了了?我们知道,房价是在部分城市上涨,我们也做了一个分析,真正的房价上涨是北京、上海,平均(价格)在七八万(每平米),还有就是广州、深圳,深圳的房价上涨速度远远高于广州。

  当然也存在部分二线城市(房价上涨),但是绝大部分三四线城市,房地产积压现象非常严峻。我讲了三次关于房子的问题,不同的场合,不同的媒体采访的时候也都谈过房子的问题,为什么大家从来不关注三四线城市房地产严重积压的问题呢?在房地产库存面积消化时间上,太原需要14.6年,呼和浩特20年,沈阳10.9年,长春11.5年,重庆2.9年,大连12.8年。这些城市也不小,都是省会城市,为什么我们对这些城市的房子卖不出去问题视而不见,还在谈房价上涨呢?我想这就是我们判断的误区,毕竟我们所有的媒体都在北、上、广、深,特别是北京的媒体在全国的影响力最大,媒体的关注点会影响到我们对于整个国内房地产形势的认识,这一点是值得注意的,房价上涨是局部地区的现象,不是全国的现象。

  李铁分析,跟曾经发生过房地产泡沫的日本、美国、韩国相比,中国城镇化的潜力还没完全释放出来,且经济仍处于高速发展通道,货币发行量也远低于上述国家的同期数据。同时还需要指出的是,目前的房价上涨并非是全国现象,只是局部地区(一线城市和部分二线城市)现象。

  怎样来促进城市体制管理?增加就业机会,增加人口进入机会,制定长期消化房地产的供给政策,我们还有很多路需要探索。

  房地产不是没有发展前景,房地产的发展也在未来的整个中国经济转型中也会得到优化,但是,这个和政府的政策有直接关系。

  李铁分析,跟曾经发生过房地产泡沫的日本、美国、韩国相比,中国城镇化的潜力还没完全释放出来,且经济仍处于高速发展通道,货币发行量也远低于上述国家的同期数据。同时还需要指出的是,目前的房价上涨并非是全国现象,只是局部地区(一线城市和部分二线城市)现象。

  研究房地产的对策,要针对不同的地区,不同的房子的上涨,或者是卖不出去的形势来制定的相应的政策。比如说北京怎么解决房子问题,上海怎么解决房子问题,深圳怎么解决房子问题,是否有一些规律?前几天我注意到了,很多媒体都进行了报道,深圳华为迁出,是不是由于房价上涨导致了企业迁出,对深圳到底是好事还是坏事?其实是好事,我们研究城市发展规律的时候,在工业化的成长期的中期阶段,城市是以工业为主导的。到了工业化中期以后,城市要退二进三,三产进入,二产退出,因为二产要求廉价的土地成本、环境成本和管理成本。

  (上面谈到的)第二点,城镇化的潜力还没有完全释放。提出城镇化这个政策的时候,也曾经提出过,如果几亿农民进城,我们城镇化率每增长几个百分点,每年两千万人口进城,如果可以在城里购买住房的话,会带来大量的房地产需求。

  可是我们看看北京的郊区,基本上控制所有的小城镇,小城市发展,不允许每个房地产公司,或者是开发中低收入人口的住宅,我们到哪儿去买房。空间上可以去调节,可以解决房价上涨的问题,我们不用,反而采取了控制人口的政策。就是你可以来就业,但是你不可以在这儿享受公共服务,不可以买房,你必须在北京贡献所有的青春,但是享受不到同等的公共服务。我们看房价上涨,有办法可以缓解,交通基础设施配制也可以解决,城郊铁路,北京才87公里,上海才52公里,东京所有的特大城市郊区,平均是两千多公里,城际铁路修到哪儿,房子就建到哪儿,小镇就建在哪儿,北三县为什么上涨,因为城际铁路通到那里了,房价上涨到两万多,还有固安、永清等等很多城市。在北京市内还有16800平方公里,和东京的1.3万平方公里,我们还有很大的差距,能不能解决这个问题,我想还有很多问题,关键在于我们的城市管理政策。城市管理的政策不是根据城市发展的需求,而是希望城市的公共服务成本向外分担,去满足更多的人口,这就是户籍管理体制改革最大的问题。

  还有一个,货币发行与经济增长不同步,也是导致现在房价上涨的原因之一,但是这不是根本原因,刚才我讲过了。因为我们跟日本、韩国、美国相比较,我们发行并不超出他们很多城镇化同期水平的时候,但是我们知道,由于我们的制度不完善,投资渠道非常狭窄,投资渠道狭窄很重要的原因,实体经济发展受到严重的遏制,同时不投资房产和地产没得可投,货币发行以后,资产必须贬值,要选择一个投资导向,选择住房是非常重要的判断,货币超发,大家有购买的欲望,只能向房子里面投。这20年股市和房地产的变化,房地产是一个曲线,尽管有波动,但是是长时期的曲线,但是股市是急剧的,最近一两年,两三年,然后就跌了,股市和房地产都是投资渠道,但是稳定性方面,房地产强很多。

  在这个基础上,怎么来继续地支持实体经济发展?一个地方政府在竞争过程当中,如果通过卖房子来解决地方发展,最大的产业就是实体经济。前些年去浙江调查,每年几万、十几万的收入,为什么形成炒房团,因为买房子、卖房子一瞬间获得的利润远远超过十几年,几十年的实体经济发展,要不要回归一条促进实体经济发展的路?我们提出特色小镇等等。这是未来城市政府的政策导向,再有一个,如何制定具体政策,促进就业增长,我们现在提出视觉增长的模式,提出各种绿色低碳模式,但是很少把就业增长作为城市发展的具体模式,有了就业才有收入,有了收入才能买房子,这是最基本的道理。但是我们变了,GDP为导向,视觉为导向的政府工程,怎样来制定合理的经济政策、税收政策,将来贾康他们会讲。再有,如何促进土地管理制度改革。

  李铁分析,跟曾经发生过房地产泡沫的日本、美国、韩国相比,中国城镇化的潜力还没完全释放出来,且经济仍处于高速发展通道,货币发行量也远低于上述国家的同期数据。同时还需要指出的是,目前的房价上涨并非是全国现象,只是局部地区(一线城市和部分二线城市)现象。

  李铁分析,跟曾经发生过房地产泡沫的日本、美国、韩国相比,中国城镇化的潜力还没完全释放出来,且经济仍处于高速发展通道,货币发行量也远低于上述国家的同期数据。同时还需要指出的是,目前的房价上涨并非是全国现象,只是局部地区(一线城市和部分二线城市)现象。

  “但是我们在三四线城市确实存在房子卖不出去的状况,这是中国的体制特点,不等于中国到了房地产走不下去的时间段。”李铁说,“在未来的整个中国经济转型中,房地产的发展也会得到优化,但这和政府的政策有直接关系。”

  我想,我们不要看淡中国的房地产发展,也不要过度地乐观,一个最大的问题,比如说房价高的地方,房地产发展还有无数的机会,这个地方要制定什么样的政策,房子卖不出去的地方怎样来调整结构,这是值得我们大家深思的问题。

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  我们也做了一个调查,什么地方的房价会上涨?首先,你是辐射全国的还是辐射地区的?北上广深,特别是北上深,一定是辐射全国的,全国的人民去那里就业、投资。第二是外来人口比重,外来人口比重越大的地方,人口流入最多的地方,房价上涨的趋势比较明显。我们看深圳外来人口占接近70%,上海是40%,北京也将近40%,外来人口占的比重很大。中西部地区,人口流出,房子上涨的速度肯定不快,甚至很可能卖不出去房子。第三,人均收入水平的支撑,实际上买房子是依赖于全国的高收入人群,你问他要买房子首先在哪儿买,哪儿最具有投资价格?肯定是北上广,深有点特殊,深是就业人口最多。这个支撑着商品房的价格,有点特殊。

  研究房地产的对策,要针对不同的地区,不同的房子的上涨,或者是卖不出去的形势来制定的相应的政策。比如说北京怎么解决房子问题,上海怎么解决房子问题,深圳怎么解决房子问题,是否有一些规律?前几天我注意到了,很多媒体都进行了报道,深圳华为迁出,是不是由于房价上涨导致了企业迁出,对深圳到底是好事还是坏事?其实是好事,我们研究城市发展规律的时候,在工业化的成长期的中期阶段,城市是以工业为主导的。到了工业化中期以后,城市要退二进三,三产进入,二产退出,因为二产要求廉价的土地成本、环境成本和管理成本。

  怎样来促进城市体制管理?增加就业机会,增加人口进入机会,制定长期消化房地产的供给政策,我们还有很多路需要探索。

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